9. De Verkoopcompromis: Inhoud, Voorbereiding, Opschortende Voorwaarden, Timing
Wanneer koper en verkoper het eens zijn over de verkoop (prijs én voorwaarden) is het tijd om de afspraken officieel te bekrachtigen in een verkoopcompromis. In België is dit de voorlopige koopovereenkomst, een juridisch bindend contract dat de eigendomsoverdracht voorbereid. Het wordt ook wel “voorlopige akte” genoemd, al is er niets voorlopigs aan: eenmaal ondertekend is het moeilijk er nog onderuit te komen buiten eventuele voorzienbare ontbindende voorwaarden. Hier bespreken we wat er allemaal in zo’n compromis moet staan, hoe je die opstelt of laat opstellen, en welke aandachtspunten er zijn (zoals de opschortende voorwaarden voor een lening). Ook de timing (wanneer naar de notaris) komt aan bod.
Laat bij voorkeur de notaris de compromis opstellen: Hoewel je wettelijk zelf een compromis mag opstellen, wordt sterk aangeraden om dit door een notaris te laten doen of minstens te laten nalezen. In Vlaanderen is het gebruikelijk dat de koper een notaris kiest die de akte zal verlijden; die notaris maakt vaak ook de compromis op zonder kost voor de verkoper (de koper betaalt uiteindelijk de notariële kosten bij akte, de compromis-opmaak wordt gezien als deel daarvan). Dus: maak gebruik van deze service – het kost je doorgaans niets en geeft veel gemoedsrust. Enkel als de verkoop uiteindelijk toch niet doorgaat en er al kosten gemaakt zijn voor de compromis, zou een notaris een kleine vergoeding kunnen rekenen, maar dat is eerder uitzondering. Het uitgangspunt: compromis via notaris is meestal gratis voor jou als verkoper.
Mocht je via een platform als ikverkoopuitdehand.be werken, dan kunnen zij ook helpen: ze voorbereiden zelfs een volledige compromis op maat of kijken jouw versie na. Zij zorgen dat het document correct en volledig is, afgestemd op jouw situatie. Daarna kun je dit bij de notaris laten bevestigen of direct ondertekenen. Dit is ideaal als je snel wilt schakelen.
Inhoud van een standaard compromis: Een compromis bevat een flink aantal clausules. De belangrijkste onderdelen zijn:
Identiteit van partijen: Volledige gegevens van verkoper(s) en koper(s) (naam, adres, geboorteplaats/-datum, ID nummers, eventueel huwelijksstelsel). Check dat deze 100% correct gespeld staan.
Beschrijving van het goed: Adres, kadastrale gegevens (sectie, nummer, KI), type (huis, apt, garage,...), eventueel referentie naar eigendomsakte van verkoper. Alles wat verkocht wordt moet hierin (grond, gebouwen, eventuele meeverkochte roerende zaken zoals een losstaand zwembad of gordijnen – die kun je ook apart vermelden).
Prijs en betalingswijze: De overeengekomen verkoopprijs in cijfers én letters, en hoe die betaald zal worden (meestal via overschrijving bij akte). Hier vermeld je ook het voorschot (zie verder) dat in het kader van de compromis betaald wordt. Bv. “Bij ondertekening betaalt koper een voorschot van € XX aan verkoper op rekening BE..., zijnde 5% van de koopsom.” Of het voorschot wordt toevertrouwd aan de notaris – wat aan te raden is voor veiligheid.
Opschortende (ontbindende) voorwaarden: Dit is een cruciaal onderdeel. De meest voorkomende is de leningsvoorwaarde: de verkoop gaat niet door (en koper krijgt voorschot terug) als koper geen hypothecair krediet verkrijgt van minstens €X tegen max Y% rente voor datum D. Vaak wordt ±4 tot 6 weken gegeven voor het bekomen van een lening, en moet de koper bewijzen dat hij bij bv. 2 banken geprobeerd heeft indien het niet lukt. Andere mogelijke voorwaarden: verkrijgen van stedenbouwkundige vergunning voor een gepland project, of bekomen van goedkeuring door VME (zeldzaam), of verkoop eigen woning van koper eerst (af te raden om te aanvaarden als verkoper tenzij je veel tijd hebt). Leg duidelijk vast tot wanneer de opschortende voorwaarde loopt en wat er gebeurt als die niet vervuld wordt (normaal: overeenkomst ontbonden zonder schadevergoeding, voorschot terug).
Verklaringen verkoper omtrent informatiedocumenten: Hierin bevestigt de verkoper dat hij alle attesten heeft bezorgd: EPC, elektriciteitsverslag, bodemattest, asbestattest, stedenbouw info, enz. en dat de koper erkent die ontvangen te hebben. Eventuele resultaten worden ook vermeld (bv. “EPC 300 kWh/m², label D, verslag opgemaakt door ... op datum...”). Voor appartementen komt hier de lijst van documenten VME (zie hoofdstuk 14) en verklaring dat koper die ontving.
Juridische bedingen: Dit zijn standaardclausules als: de verkoop gebeurt onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling registratierechten (standaard die erin moet maar niet relevant tenzij fraude), dat het goed verkocht wordt vrij van hypotheken of andere lasten (tenzij bv. erfdienstbaarheden die overgaan), dat verkoper verklaart geen huurcontracten te hebben lopen (of juist wel, met details), of dat het as is verkocht wordt met uitsluiting van zichtbare en verborgen gebreken behoudens deze die hij verzwegen heeft (die standaard artikel 1641 BW clausule). Dit zijn grotendeels bescherming voor koper en verkoper zoals in de wet voorzien, aangepast aan de situatie. Vaak ook: de koper heeft een onderzoeksplicht vervuld (verkent huis, stelt vragen) en verkoper meldingsplicht. Verder: boetebeding (zie hieronder), eventuele bijzondere afspraken (bv. nog uit te voeren herstelling door verkoper, of dat de koper bepaalde roerende goederen overneemt voor X euro, etc.).
Boetebeding bij niet-naleving: Vrij standaard is een clausule dat de in gebreke blijvende partij (koper of verkoper) een forfaitaire schadevergoeding/boete betaalt, vaak gelijk aan het voorschot (bv. 10% van de prijs). Zodat als koper afhaakt zonder geldige reden, hij zijn voorschot kwijt is (aan verkoper), en als verkoper afhaakt moet hij dat voorschotbedrag aan koper betalen (dubbele terugbetaling). Dit is om de naleving af te dwingen.
Voorschot: Zoals vermeld, meestal 5 à 10% van de prijs wordt bij compromis betaald als voorschot. Leg vast waar dat staat (op rekening notaris of verkoper). Notaris is veiliger, want die stort automatisch terug aan koper als een ontbindende voorwaarde zich voordoet of draagt het door bij akte. Direct aan verkoper kan ook, maar dan moet verkoper terugstorten bij ontbinding – juridisch net iets gevoeliger.
Termijn voor akte: Hier staat binnen welke termijn de notariële akte moet verleden zijn. Wettelijk moet dat binnen max. 4 maanden omdat dan de verkooprechten betaald moeten zijn. Meestal zet men “binnen 4 maanden na heden” of een specifieke datum, of “uiterlijk dd/mm/jjjj, verlengbaar mits onderling akkoord”. Vermeld ook dat koper de keuze van notaris heeft (als dat nog niet gebeurd is) en dat notaris X (kopersnotaris) belast is met de akte. Eventueel dat verkoper ook notaris Y aanstelt (kosten te delen).
Aanvaarding staat van het goed: Vaak tekent de koper voor “gekend en aanvaard zoals hij het heeft gezien, zonder andere waarborgen dan voorzien, en in de staat waarin het zich bevindt bij het ondertekenen van de akte”. Dit betekent bv. dat hij de kleine gebreken die zichtbaar waren accepteert. Let op: dit sluit verborgen gebreken niet uit als de verkoper die verzweeg opzettelijk, maar het dekt je wel in voor zichtbare dingen.
Bijlagen: Meestal worden kopieën van alle attesten als bijlage toegevoegd, en eventueel een plan of foto, zodat zeker is waarover het gaat.
Controleer alles nauwgezet: Lees de ontwerpcompromis volledig door (ja, alle kleine lettertjes!). Het is een juridisch document, maar wel eentje dat jij ook moet begrijpen. Vraag uitleg aan de notaris bij onduidelijke clausules. Let op dat afspraken die je mondeling maakte, erin staan. Bijvoorbeeld als koper mocht nog iets voorbehouden of als jij nog iets zou doen (bv. muur schilderen voor akte). Alles moet erin om later discussies te voorkomen.
Opschortende voorwaarden – wees specifiek: De voorwaarde “onder voorbehoud van bekomen lening” is standaard, maar zorg dat de modaliteiten duidelijk zijn: welk bedrag moet de lening minimaal dekken? Is het de volledige koopprijs of minder (sommige kopers hebben eigen inbreng, dan kan de voorwaarde bv. luiden “onder voorbehoud van hypothecaire lening van min. €200.000” als aankoopprijs €300.000 is en koper €100k zelf heeft)? Ook: tot welke datum geldt dit (meestal 4 tot 6 weken na compromis)? En wat moet koper doen om hierop een beroep te kunnen doen (bewijzen van 2 weigeringen bijvoegen). Soms wil de verkoper een “hardheidsclausule”: dat als koper geen moeite deed voor lening, hij boete verschuldigd is. Bespreek dat.
Heb je andere voorwaarden, maak ze ook helder en met deadline. Bv. “onder voorbehoud bekomen stedenbouwkundige vergunning voor bijbouw van 20m², aanvraag in te dienen binnen 1 maand en beslissing uiterlijk binnen 4 maanden; indien negatief besluit kan koper ontbinden binnen 2 weken daarna.” Dit zijn op maat scenario’s. Meestal is enkel de leningclausule van toepassing.
Tijd tussen compromis en akte: Na de compromis is getekend, heeft de koper meestal een “adempauze” om alles in orde te brengen (banklening regelen, notaris doet administratief werk). De standaard is zo’n 8 tot 12 weken tot akte. Wettelijk maximum 4 maanden (anders moeten jullie verlengen of registratierechten eerder betalen). Fednot adviseert om die periode rond de 3 maanden te houden. Jij als verkoper moet ondertussen eventueel zorgen dat je verhuisd raakt tegen de akte (tenzij anders overeengekomen). Als je langer in het huis wilt blijven na akte, moet dat eigenlijk vóór compromis al bedongen worden (bijv. met huurconstructie). Zonder afspraak moet je opleveren vrij van gebruik bij akte.
Registratie van compromis: Vergeet niet dat een onderhandse verkoopovereenkomst officieel binnen 4 maanden geregistreerd moet worden bij het registratiekantoor. Als je via notaris werkt, doet die dat meestal meteen (binnen 2 weken is de norm). Dit is belangrijk om datumvastheid te verkrijgen (en kleine registratierechten te betalen, ±€50) maar dit is technisch; de notaris zal dat afhandelen. Voor jou: zorg dat koper en jij elk een origineel ondertekend exemplaar krijgen, en de notaris ook. Vaak wordt in drievoud getekend: voor verkoper, koper, notaris.
Ikverkoopuitdehand.be en compromis: Het platform kan zoals gezegd een correcte en volledige versie op maat leveren. Ze stemmen dit af op de situatie (bv. toevoegen dat verkoper bepaalde documenten nog zal leveren, of dat asbestattest in orde is, etc.). Dit neemt jou heel wat schrijfwerk en zorgen uit handen. Ze voorzien alle wettelijke vereisten, zodat je niks vergeet. Je kunt dit dan samen met de koper doornemen en ondertekenen, of naar de notaris sturen als basis. Ze spelen hier dus een rol van juridisch ankerpunt.
Handtekeningen en uitwisseling: Je kan de compromis bij elkaar thuis tekenen of bij de notaris. Zorg dat iedereen elke pagina parafeert en op het einde voluit tekent, datum erbij. Wissel dan een exemplaar uit (koper eentje, verkoper eentje, notaris eentje). En dan is de verkoop officieel beklonken! Koper zal nu meestal zijn bank in gang zetten voor lening (indien nog niet). Als er een voorschot afgesproken was en nog niet betaald, gebeurt dat nu meteen of binnen enkele dagen. Het voorschot gaat naar de afgesproken rekening (liefst notaris).
Na de compromis: Veel verkopers ademen nu opgelucht – terecht, het moeilijkste lijkt gebeurd. Toch: blijf de deadlines in de gaten houden (bv. de leningtermijn). Houd contact met de koper: vraag halfweg of de lening al goedgekeurd is bijvoorbeeld. Mocht een probleem rijzen (bv. koper krijgt geen financiering), dan kun je eventueel nog beslissen iets te heronderhandelen of moet je je erbij neerleggen dat de verkoop ontbonden raakt. Maar dat terzijde – meestal verloopt alles normaal en kun je beginnen af te tellen naar de notariële akte waar je definitief verkoopt en je geld ontvangt.
Afsluitende tips – Compromis
Schakel notaris in: Laat bij voorkeur de compromis door een professional opstellen of minstens controleren. Het gaat om je huis, neem geen modelletje van internet zonder kennis van zaken over.
Controleer elk detail: Namen, bedragen, datums – fouten hierin kunnen later problemen geven. Besteed extra aandacht aan opschortende voorwaarden; zijn ze duidelijk en redelijk in termijn?
Zet alle afspraken erin: Mondelinge beloftes hebben geen waarde erna. Dus als de koper iets vroeg en jij stemde toe (bv. herstellen van iets, of bepaald meubel laten staan), schrijf het expliciet in de overeenkomst.
Wees niet bang voor juridische taal: Vraag toelichting waar nodig. Het is belangrijk dat je als verkoper begrijpt wat je tekent. Een goede notaris legt je elke clausule uit in gewone taal alvorens te tekenen.
Betaalbaar afhandelen: Normaal betaal je als verkoper niets voor compromis, maar informeer vooraf voor alle zekerheid. Bij ikverkoopuitdehand.be is ondersteuning hierbij onderdeel van hun pakketten, wat voordeliger is dan een dure jurist inhuren.
Na compromis, blijf alert: Het is nog niet helemaal afgerond tot de akte verleden is. Volg dus op of de koper zijn verplichtingen nakomt (bv. tijdig lening aanvragen). Verkoop niet meteen je tweede auto van blijdschap; hou je focus tot de sleuteloverdracht.
Meer weten? Terug naar overzicht van de volledige gids.