Hoe correcte waardebepaling, professionele fotografie & makelaarsconcurrentie tot 35% verschil maken in je verkoopresultaat

Wanneer je je woning verkoopt, wil je vooral één ding:
een vlotte verkoop aan de beste mogelijke prijs.

Toch zien we dat veel Vlaamse woningen onnodig lang te koop staan,
en uiteindelijk onder hun waarde verkocht worden.

Dat is vaak perfect te vermijden.

Bij ikverkoopuitdehand.be analyseerden we recente transacties binnen ons netwerk.
De conclusie is glashelder:

Correcte waardebepaling + professionele fotografie zorgen gemiddeld voor 20–35% beter financieel resultaat én tot 3× snellere verkoop.

In deze blog leggen we uit waarom dit zo is,
en hoe jij als verkoper vermijdbare fouten kan voorkomen.

🔎 Wat zegt ons onderzoek?

We vergeleken twee scenario's:

✅ Scenario 1 — Marktconform + professioneel

✔ Waardebepaling door erkend schatter
✔ Professionele fotografie

Resultaat:
→ Verkoop binnen 2 weken
→ Aan vraagprijs tot +12,53%

"Wie juist start, wint. In een recent dossier werd meer dan 12% boven de vraagprijs geboden dankzij een correcte waardering en sterke presentatie." — Alexander Vanhee

❌ Scenario 2 — Te hoog geprijsd & eigen foto's

✘ Waarde verkeerd ingeschat
✘ Zelfgemaakte foto's

Resultaat:
→ Verkoop pas na ± 1,5 maand
→ Gemiddeld –15% onder marktwaarde

"Zelf fotograferen en te hoog starten leidt meestal tot weken aan slecht verkeer — waarna men in paniek onder de marktwaarde gaat verkopen." — Alexander Vanhee

🧠 Waarom bestaat er zo'n groot verschil?

1) Waardebepaling is alles

De prijs die je kiest bij de start,
bepaalt hoe de markt op je woning reageert.

Te hoog beginnen:

• Minder belangstelling online

• Minder bezichtigingen

• Twijfels bij kopers

• Woning blijft "hangen"

• Uiteindelijk prijsverlaging

• Verkoop onder marktwaarde

Kopers durven sneller bieden op woningen die marktconform geprijsd zijn.
Zij voelen minder risico en meer vertrouwen.

"Een correcte waardering creëert vertrouwen en interesse. Dat vertaalt zich bijna altijd in méér bezoekers en betere biedingen." — Alexander Vanhee

⚠️ Concurrentiedruk tussen makelaars → systematische overschatting

In regio's waar veel makelaars actief zijn per aantal inwoners zien we een duidelijke trend:

Makelaars overschatten bewust om het dossier binnen te halen.

Waarom?
Omdat veel eigenaars het liefst een zo hoog mogelijke waarde horen.
En wie het hoogst schat, "wint" vaak het mandaat.

Maar dat spel kost verkopers geld.

Wat gebeurt er dan?

1. Woning komt te duur op de markt

2. Kopers tonen minder interesse

3. Bezoeken vallen stil

4. Woning krijgt een "brand stigma"

5. Prijs moet zakken

6. Uiteindelijk verkoop ruim onder de realistische waarde

We zien gevallen waarbij de initiële waardering 10–15% hoger lag dan wat de markt bereid was te betalen.
Veel eigenaars verliezen daardoor meer dan 20–25% totaal potentieel resultaat.

"Makelaars concurreren soms op hoop in plaats van realiteit. De rekening daarvan komt bij de verkoper terecht." — Alexander Vanhee

Zelfs wanneer de eigenaar later zelf verkoopt,
is de schade vaak al aangericht:
de markt "weet" dat de woning te duur was,
waardoor kopers kritischer worden.

"Juist starten is de beste bescherming tegen waardeverlies." — Alexander Vanhee

Volgens recente cijfers van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV, 2025) telt België 10.922 vastgoedmakelaars, goed voor ongeveer één makelaar per 1.000 inwoners.
Binnen Vlaanderen is de concurrentie het sterkst in West-Vlaanderen (1.530) en Antwerpen (1.503).
Vooral in deze provincies merken we dat dossiers vaker worden binnengehaald via overoptimistische waarderingen, wat later leidt tot prijsdalingen.
De extreme concurrentiedruk verklaart mee waarom woningen daar regelmatig 10–15% boven realistische waarde worden ingeschat, maar uiteindelijk ruim onder marktwaarde verkocht worden — en dus een aanzienlijk verlies opleveren voor verkopers.

"Meer makelaars betekent niet meer keuze — het betekent vaker wél dat dossiers binnengehaald worden door te hoog in te schatten. De verkoper betaalt achteraf de rekening." — Alexander Vanhee

2) Professionele foto's creëren bieddruk

70% van de beslissing om te komen kijken,
wordt genomen op basis van foto's.

Professionele foto's:

• Vallen sterker op

• Zorgen voor meer online clicks

• Leveren meer bezichtigingen

• Geven kopers een beter gevoel

• Leiden tot hogere biedingen

Zelfgemaakte foto's:

• Tonen ruimtes kleiner

• Worden slechter bekeken

• Leiden tot minder bezoeken

• Verminderen koopverlangens

"Zelf foto's nemen kost je geen geld — het kost je biedingen." — Alexander Vanhee

📈 Het financiële verschil

Uit de data blijkt:

Scenario Waardering Foto's Tijd Resultaat
Best case ✅ correct ✅ pro ≤ 14 dagen Vraagprijs → +12,53%
Worst case ❌ te hoog ❌ zelf ± 45 dagen –15%

Het verschil tussen een goede en slechte aanpak
kan oplopen tot >25% extra resultaat.

"Dat betekent dat een typische verkoper
met de juiste aanpak gemakkelijk 20–35% beter eindigt." — Alexander Vanhee

✅ Conclusie

• Correcte waardebepaling & professionele foto's leveren tot 35% extra resultaat

• Verkoop gaat tot 3× sneller

• In regio's met veel makelaars ligt het risico op overschatting veel hoger

• Overwaarderen leidt vaak tot –15% resultaat of meer

• Wie realistisch en professioneel start, wint

"De makelaar 2.0 is geen dure tussenpersoon,
maar een coach die data, marketing en expertise combineert." — Alexander Vanhee

Of je nu zelf verkoopt of met begeleiding:
begin altijd met
✅ objectieve waardebepaling
✅ professionele fotografie

Dat zijn de twee meest rendabele investeringen
die je als verkoper kan doen.

📞 Zelf verkopen? Ik help je graag.

Wil je:

• De marktwaarde laten inschatten

• Professionele foto's

• Advies over prijszetting of marketing

• Of gewoon eens sparren?

Stuur me gerust een bericht.
Ik help je graag verder.